土地の賃貸借（借地権）

＜借地権とは＞

借地権とは、次の権利です。

・建物の所有を目的とする地上権

・建物の所有を目的とする土地の賃借権

参考条文：「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」（借地借家法２条）


＜「地上権」と「土地の賃借権」＞

地上権と土地の賃借権の違いは、次のとおりです。

	地上権	土地の賃借権
法的性質	物権 （土地を直接の対象とする物権）	債権 （賃貸人に対する債権）
民法	265条以下	601条以下
譲渡	原則、地主の承諾不要	原則、地主の承諾が必要
転貸	地上権そのものを譲渡等できる	原則、地主の承諾が必要

※地主としては、土地は自分の所有のまま、借主との契約によって使用させる「土地の賃貸借」がコントロールしやすいため、実務上は、「土地の賃借権」が圧倒的に多いです。

※地上権は、一般的な住宅・店舗というより、地下鉄・地下道路・送電設備など、土地そのものについて安定した利用権を確保する必要が強い場面において設定されます。


＜建物所有目的の借地＞

「地上権」と「土地の賃借権」のうち
建物の所有を目的とする借地は
借地借家法では「借地権」と呼びます。

「借地権」と言えば基本的には
「建物所有を目的として土地を借りる権利」と捉えます。

言葉を整理してみました。

言葉	意味
借地	他人の土地を借りること、借りた土地。かなり広い。
借地権	建物所有目的で土地を利用する権利。 　例：建物に該当する立体駐車場を借地人が所有
土地賃借権	土地を借りる契約上の権利。建物目的とは限らない。 　例：資材置場、平面駐車場（青空駐車場）

＜借地借家法（新法）＞

平成４年（1992年）８月１日に施行されました。
それより以前に成立している借地契約は
「借地法（旧法）」が適用されます。

新法施行後に
旧法成立の借地契約が何度更新されても
相続や譲渡で当事者の変更があっても
「借地法（旧法）」が適用されます。


＜借地権の種類＞

借地借家法で規定されている借地権は、次のとおりです。

		存続期間
普通借地権		３０年以上 約定がない場合３０年
定期	一般定期借地権	５０年以上
	事業用定期借地権	３０年以上５０年未満
		１０年以上３０年未満
	建物譲渡特約付借地権	３０年以上

＜種類ごとの比較＞

	普通	一般定期	事業用定期 30年以上 50年未満	事業用定期 10年以上 30年未満	建物 特約付
建物用途	制限なし	制限なし	もっぱら事業用 （社宅や一部居住：対象外）		前提の 借地権に 従う
契約方法	制限なし	公正証書等 の書面	公正証書		制限なし
借地契約 の更新	建物がない 場合は 法定更新 なし	特約で更新の廃除が可能		更新なし	更新なし
建物買取 請求権	時価で可	特約で買取請求の廃除が可能		できない	30年以上 経過後可
建物再築 による 期間延長	承諾の有無 次第	延長しない旨の特約が可能		なし	延長しない旨の特約が可能
対抗要件	借地権の登記　または　借地上の建物の登記
地代等の 増減請求	あり
借地権の 譲渡	できる 借地権設定者の承諾 もしくは 裁判所の許可 が必要

＜定期借地権と更新＞

定期借地権は、約定の契約期間が満了すると、借地権設定者（貸し手）の正当事由を問わず、借地関係は終了します。


＜普通借地権と更新＞

普通借地権は、建物が存在すれば、借地契約は存続期間を除き、次の条件で更新されます。
①借地権設定者（貸す人）と借地権者（借りる人）の合意による更新
②借地権者（借りる人）の請求による法定更新
※借地権設定者（貸す人）は更新請求に異議を述べることができますが、正当事由が必要です。
③使用継続による法定更新
※借地権設定者（貸す人）は異議を述べることができますが、正当事由が必要です。

～借地権設定者（貸す人）が更新を拒絶するための正当事由～
・各当事者の土地使用の必要性
・借地に関する従前の経過
・土地の利用状況
・財産上の給付の申し出（立退き料等、判断材料の一つ）


＜建物買取請求権＞

契約が更新されなかったときは、借地権者は借地権設定者に対し、残存する建物を時価で買い取るように請求することができます。


＜建物譲渡特約付借地権＞

建物譲渡特約付借地権は、一般定期借地権と事業用定期借地権に、30年以上経過後に土地上の建物を借地権設定者（貸す人）に相当の対価で譲渡する旨を借地権設定時に加えたものです。

期間満了時に、借地権者や建物の賃借人が、建物の使用継続の請求をしたときは、借地権設定者と期間の定めのない建物賃貸借契約がされたものとみなされます。