都市計画（不動産）
健全な発展と秩序あるまちづくりのために、『都市計画法』が規定されています。
『都市計画法』は、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的としています。
「都市」の一般的な意味は、次のとおりです。
・人口や建物が集中している。
・商業、行政、交通などの機能が集まっている。
・周辺地域の中心になっている。
＜日本全国を区分＞
日本全国は、次のとおり区分されています。
指定することで、方向性を明らかにしています。
| 全国 | 都市計画区域 | 線引き都市計画区域 | 市街化区域 | 用途地域を定める |
| 市街化調整区域 | 原則として用途地域を定めない | |||
| 非線引き都市計画区域 | 用途地域を定めることができる | |||
| 準都市計画区域 | 用途地域を定めることができる | |||
| 都市計画区域外 | 対象外 | |||
「都市計画区域」の指定は、原則として、都道府県が行います。
２以上の都道府県の区域にわたる都市計画区域の指定は、国土交通大臣が行います。
＜都市計画区域＞
都市計画区域の中で、無秩序な市街化を防止するために、次の区分がされています。
| 市街化区域 | すでに市街地を形成している区域 概ね１０年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域 |
| 市街化調整区域 | 市街化を抑制する区域 |
| 非線引き都市計画区域 | 区域区分が定められていない都市計画区域 |
なお、「市街化」の一般的な意味は、次のとおりです。
・住宅や店舗や事務所や道路などが増えて、土地が街として形づくられていくこと
・建物が集まって、街の状態になっていくこと
＜用途地域の指定＞
用途地域が指定されることで、似たような利用が集積し、環境が守られ、効率的な活動が見込めると考えられ、決められていきます。
土地の利用は適切に配置されていくことが望ましく、行政が計画的で適切な配置を行うことで実現可能になると考えられ、決められていきます。
| 用途地域 | 内容 | |
| 住居系 | 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 |
| 第二種低層住居専用地域 | 主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 | |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 | |
| 第二種中高層住居専用地域 | 主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 | |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を保護するため定める地域 | |
| 第二種住居地域 | 主として住居の環境を保護するため定める地域 | |
| 準住居地域 | 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域 | |
| 田園住居地域 | 農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域 | |
| 商業系 | 近隣商業地域 | 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域 |
| 商業地域 | 主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域 | |
| 工業系 | 準工業地域 | 主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域 |
| 工業地域 | 主として工業の利便を増進するため定める地域 | |
| 工業専用地域 | 工業の利便を増進するため定める地域 | |
＜用途地域を定める以外の指定＞
用途地域のほか、計画的なまちづくりのために、次の地域の指定があります。
| 景観地域 | 景観法に基づき、市町村が市街地の良好な景観の形成を図るために定める地域 |
| 生産緑地地区 | 良好な都市環境を形成するため、市街化区域内の農地等で一団のものの区域 建築物の建築や宅地の造成等が規制される |
| 風致地区 ふうちちく |
都市の風致（その土地の景色・趣・自然のたたずまい）を維持するため定める地区 地方公共団体の条例により、建築物の建築・宅地の造成・木材の伐採等が制限される |
| 防火地域 準防火地域 |
市街地における火災の危険を防除するために定める地域 建築基準法における建築規制の対象となる |
| 高度地区 | 用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区 |
| 特定街区 | 市街地の整備改善を図るため、街区の整備・造成が行われる地区について、街区内における建築物の容積率の最高限度・建築物の高さの最高限度・壁面の位置の制限を定める街区 |
＜市街地開発事業＞
都道府県や市町村が、次の事業を都市計画として決定します。
次の種類があります。
| 土地区画整理事業 |
| 新住宅市街地開発事業 |
| 工業団地造成事業 |
| 市街地再開発事業 |
| 新都市基盤整備事業 |
| 住宅街区整備事業 |
| 防災街区整備事業 |
＜都市施設の指定＞
都市施設は、都市計画において計画されて、都市計画決定により設置を決められる公的サービス機能を持つ施設のことです。
＜開発許可の制度＞
無秩序な開発（乱開発）が行われる懸念に備え、開発行為や建築等を許可制としています。
開発行為を行う場合は、原則として、都道府県知事（指定都市等では市長）の許可が必要です。
その中で、次の開発行為は、許可が不要となります。
| 市街化区域 | 1,000㎡未満 三大都市圏の規成市街地等は500㎡未満 都道府県の条例で300㎡まで引き下げ可 |
| 市街化調整区域 | 面積にかかわらず許可が必要 |
| 非線引き都市計画区域 | 3,000㎡未満 都道府県の条例で300㎡まで引き下げ可 |
| 準都市計画区域 | 3,000㎡未満 都道府県の条例で300㎡まで引き下げ可 |
| その他の区域 | 1ha（10,000㎡）未満 |
※上記のほか、都市計画事業や国等が行うなどの開発行為は、許可が不要です。
～開発行為～
開発行為とは、主として建築物の建築・特定工作物の建設に用いる目的で行う土地の区画形質の変更のことです。
